Glossar Immobilienkauf

A wie Annuitätendarlehen

Beim Kauf einer Wohnung tauchen viele Fachbegriffe auf – eine kleine Orientierungshilfe auf dem Weg zur Traumwohnung

Sie fragen sich, was Bereitstellungszinsen sind? Oder was das Sondernutzungsrecht umfasst? Unsere Experten können Sie da jederzeit und individuell beraten. Wenn Sie sich aber selbst einen Überblick verschaffen wollen, welche Begriffe beim Kauf einer Eigentumswohnung wichtig sind – hier ein Überblick.

Annuitätendarlehen

Langfristige Darlehen, rückzahlbar in konstanten Kreditraten. Die Kreditrate (= Annuität) besteht aus Zins und Tilgung, wobei der Zinsanteil aufgrund der sinkenden Kreditsumme schrumpft und der Tilgungsanteil im gleichen Verhältnis steigt.

Anschlussfinanzierung

Nach Ablauf der Zinsbindung wird der bestehende Kredit zu neu verhandelten Konditionen abgelöst. Dies kann sowohl bei der gleichen Bank als auch bei einer neuen Bank erfolgen. Je nach Zinsentwicklung kann die Anschlussfinanzierung mit höheren oder niedrigeren Zinsbelastungen verbunden sein.

Auflassung

Die von einem Notar bezeugte Einigung zwischen Verkäufer und Käufer zur Übertragung des Immobilieneigentums. Erst durch die Auflassung und den Grundbucheintrag erfolgt der Eigentumsübergang.

Bausparen

Ein Bausparvertrag bietet durch das Bauspardarlehen eine langfristige Planungssicherheit: Schon beim Abschluss des Vertrags legt die Bausparkasse die Höhe der späteren Darlehenszinsen fest – unabhängig von der Entwicklung der Hypothekenzinsen.

Beleihungsgrenze

Für die Finanzierung gilt die Immobilie der Bank als Sicherheit – doch nicht in vollem Umfang, sondern nur bis zu einer für das finanzierende Institut maßgebenden gesetzlichen und satzungsgemäßen Grenze.

Bereitstellungszinsen

Dies ist eine Zinsleistung an die Bank für ein schon bereitgestelltes Darlehen, das der Darlehensnehmer noch nicht oder bisher nur teilweise in Anspruch genommen hat. Der Bereitstellungszins beträgt in der Regel 3 Prozent p. a. bzw. 0,25 Prozent monatlich auf den noch nicht in Anspruch genommenen Darlehensteil. Die Zeitspanne, nach der diese Leistung fällig wird, variiert je nach Institut.

Bereitstellungszinsfreie Zeit

Dies ist die Zeitspanne, in der kein Bereitstellungszins auf noch nicht in Anspruch genommene Darlehen oder Darlehensteile anfällt (siehe auch Bereitstellungszins). Wie lange dies gilt, kann der Kreditnehmer mit seiner Bank aushandeln. Damit vermeidet er zusätzliche Kosten, falls ein Teil des Darlehens insbesondere wegen erforderlicher Baumaßnahmen erst später abgerufen werden kann.

Bezugsfertigkeit

Sie ist gegeben, wenn das Bewohnen des Objektes zumutbar ist. Voraussetzung ist neben sanitären Anlagen vor allem die sichere Begehbarkeit. Fehlende Außenanlagen oder Außenputz haben keine Bewandtnis.

Eigenbedarf

Der Grund für eine vermieterseitige Kündigung des Mietvertrages. Kann der Vermieter nachweisen, dass er die Wohnung für sich selbst oder einen direkten Angehörigen benötigt, muss der Mieter die Wohnung räumen.

Eigenkapital

Eigenes Vermögen, das zum Kauf oder zur Finanzierung der Immobilie eingesetzt wird. Dazu zählen Bargeld sowie Bank-, Spar- und Bausparguthaben, aber auch Wertpapiere oder ein unbelastetes Grundstück sowie Rückkaufswerte von Lebens- und Rentenversicherungen.

Eigentümergemeinschaft

Gemeinschaft aller Wohnungseigentümer. Rechte und Pflichten des Einzelnen werden durch die Teilungserklärung, die Gemeinschafts- und die Hausordnung geregelt.

Gemeinschaftseigentum

Dazu gehören alle Teile der Immobilie, die keinem Einzelnen aus der Eigentümergemeinschaft (Sondereigentum) oder Dritten gehören. Beispiele: Treppenhaus, Fahrstuhl, Fassade, Dach oder Stromleitungen.

Grundbuch

Beim Amtsgericht geführtes Register über die Rechtsverhältnisse einer Immobilie. Eingetragen werden Größe und Nutzungsart, die Eigentumsverhältnisse sowie Rechte, Lasten und Beschränkungen.

Grunderwerbsteuer

Die Steuer fällt beim Erwerb von Immobilien oder Grundstücken an. Sie ist eine Landessteuer und beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. In Berlin werden aktuell sechs Prozent des Kaufpreises verlangt. 

Grundschuld

Eine zugunsten eines Gläubigers in das Grundbuch eingetragene Absicherung gegenüber dem Kreditnehmer. Damit sichert die Bank ihre Kreditforderungen gegenüber dem Darlehensnehmer ab. Im Falle von Zahlungsausfall kann die Grundschuld vollstreckt werden und dient der Bank zur Begleichung der noch offenen Kreditschulden.

Hausgeld

Monatliche Vorschüsse auf die Betriebskosten sowie die Instandhaltungsrücklagen des Gemeinschaftseigentums. Es wird meist an den Verwalter auf Basis eines Wirtschaftsplanes gezahlt.

Instandhaltungsrücklage

Rücklage für die Beseitigung von Schäden und Mängeln am Gemeinschaftseigentum. Sie bemisst sich nach der Wohnfläche der jeweiligen Eigentumswohnung und ist von allen Eigentümern zu zahlen.

Kaufpreisfälligkeit

Sie wird dem Käufer durch den Notar mitgeteilt. Denn der Kaufpreis wird erst fällig, wenn dem Notar alle Unterlagen zum Kaufobjekt vorliegen und eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen ist.

Lastenfreistellung

Ist eine Immobilie belastet (etwa mit einer Grundschuld) und wird verkauft, so hat der Käufer ein Interesse daran, dass ihm die Immobilie lastenfrei übertragen wird. Der Käufer wird von allen Lasten freigestellt, die im Grundbuch eingetragen sind – insbesondere von Grundpfandrechten. Die Lastenfreistellung muss im notariellen Erwerbsvertrag unmissverständlich geregelt sein.

Maklerprovision

Entgelt für die Vermittlung von Immobilien durch Makler. Die maximale Höhe richtet sich nach der ortsüblichen Provision. In Berlin sind das sechs Prozent plus Mehrwertsteuer – also 7,14 Prozent – des Kaufpreises.

Nichtabnahme von Darlehensteilen

Bei Bauvorhaben oder einem Immobilienkauf besteht die Möglichkeit, einen Darlehensteil mit einer Nichtabnahmeoption zu versehen. So kann eine vordefinierte Höhe des Darlehens kostenfrei an die Bank zurückgegeben und der Gesamtkreditbetrag reduziert werden. Dies ist dann sinnvoll, wenn sich zum Zeitpunkt der Kreditauszahlung das einzubringende Eigenkapital, welches nun eingebunden werden soll, erhöht hat.

Notariat

Der Kauf einer Immobilie muss in Deutschland von einem Notar beurkundet werden, sonst ist der Vertrag nicht rechtskräftig. Bei der Beurkundung sind Käufer und Verkäufer (bzw. deren Vertreter) anwesend. Bei dem Termin verliest der Notar die Urkunde. Zudem sind alle Karten, Zeichnungen und Abbildungen, auf die die Kaufurkunde Bezug nimmt, zur Durchsicht vorzulegen. Für die Beurkundung werden Gebühren von in der Regel 1,5 Prozent des Kaufpreises erhoben.

Sollzinssatz und Effektivzinssatz

Der Sollzins gibt an, zu welchem Zinssatz ein Kredit verzinst wird. Der effektive Jahreszins oder Effektivzins beziffert den Zinssatz pro Jahr, bei dem nahezu alle anfallenden Kosten des Kredites berücksichtigt sind. Dieser Zinssatz ermöglicht es dem Verbraucher, unterschiedliche Kreditangebote miteinander zu vergleichen. Ein Finanzierungsberater kann diese Besonderheit Detail erläutern.

Sonderkündigungsrecht laut BGB

Jedem Darlehensnehmer einer Baufinanzierung, bei der für einen bestimmten Zeitraum ein fester Zinssatz von mindestens zehn Jahre vereinbart ist, steht es gemäß § 489 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) zu, den Vertrag nach zehn Jahren ganz oder nur teilweise mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist kostenfrei zu kündigen.

Sondernutzungsrecht

Es verbrieft ein ausschließliches Nutzungsrecht an einem genau definierten Teil des Gemeinschaftseigentums – zum Beispiel für Kfz-Stellplätze, Kellerräume oder Gartenanteile.

Sondertilgungsrecht

Zusätzlich zur normalen Tilgung kann bei den meisten Banken noch eine Sondertilgung vereinbart werden. Dies räumt dem Darlehensnehmer – ohne jede Verpflichtung – das Recht ein, bis zu einer vertraglich vereinbarten Höhe jährlich einen zusätzlichen Kreditbetrag zurückzuzahlen. Diese Sondertilgungen können die Gesamtlaufzeit verkürzen oder die regelmäßigen Darlehensraten reduzieren.

Tilgungssatzwechsel

Manchmal kann es sinnvoll sein, ein Darlehen zu wählen, das einen Tilgungssatzwechsel vorsieht. Dadurch hat der Darlehensnehmer die Möglichkeit, seine vertraglich vereinbarte Tilgung zu verändern und somit die monatliche Ratenhöhe sowohl nach oben als auch nach unten (mindestens um ein Prozent) anzupassen.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird nach Zahlung der Grunderwerbsteuer durch das Finanzamt ausgestellt und dem Notar zugeschickt. Sie ist Voraussetzung für den Eigentumserwerb.

Vorkaufsrecht

In das Grundbuch eingetragenes oder vertraglich verbrieftes Recht zum Erwerb der Immobilie. Damit kann der Berechtigte die Immobilie anstelle anderer Käufer zu den gleichen Konditionen erwerben.

Vormerkung

Der Eintrag einer Vormerkung in das Grundbuch stellt für Käufer die Sicherheit dar, dass alle danach dort eingetragenen Veränderungen (zum Beispiel Eigentumswechsel) ihnen gegenüber unwirksam sind.

Zinsbindung und Darlehenslaufzeit

Die Zinsbindungsfrist ist der Zeitraum, in dem ein bestimmter Darlehenszins, den der Kreditnehmer mit seiner Bank vereinbart hat, fest und unabänderlich gilt. Übliche Zeiten sind 5, 10, 15 und 20 Jahre. Die Darlehenslaufzeit hingegen bezeichnet den gesamten Zeitraum des Darlehens von der Auszahlung bis zur vollständigen Tilgung.

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