Interview

"Die Stadt entwickelt sich prächtig"

Nikolaus Ziegert über Berlin, windige Investoren, Fehler der Politik und aktuelle Immobilientrends

Nikolaus Ziegert, Geschäftsführer der ZIEGERT Bank- und Immobillienconsulting GmbH

Herr Ziegert, in Berlin sind im Jahr 2013 rund 13,9 Milliarden Euro mit dem Verkauf von Häusern und Wohnungen verdient worden – ist der Berliner Markt nach langem Dornröschenschlaf aufgewacht?

Ich bin seit über 25 Jahren in diesem Markt, und ich denke, man kann mit vollem Recht von einer ganz neuen Zeit sprechen. Der Immobilienmarkt in Berlin läuft heutzutage ganz anders ab als noch vor einigen Jahren. Berlin ist erwachsen geworden und professionell. Die Stadt hat einen etablierten Immobilienmarkt bekommen – besonders durch internationale Investoren, die hierhergekommen sind und den Berliner Marktteilnehmern gezeigt haben, wie der Markt in Zukunft aussehen kann, wenn man ihn strategisch und nach internationalen Gesichtspunkten entwickelt.

Wenn Sie persönlich zurückschauen – wie teuer ist heute eine ZIEGERT-Durchschnittswohnung pro Quadratmeter und wie teuer war sie vor 15 Jahren?

Ich habe zwar kein Computergehirn, aber der durchschnittliche Preis liegt heute bei 3.500 Euro bis 4.000 Euro pro Quadratmeter. Das war vor 15 Jahren sicher 1.500 Euro günstiger.

Sie selbst sind 1985 nach Berlin gekommen, vier Jahre später kam die Wende. Wie haben Sie die Jahre danach auf dem Immobilienmarkt erlebt?

Direkt nach dem Mauerfall hatten wir in Berlin eine große Euphorie und meinten, vielleicht durch Helmut Kohl angetrieben, dass wir innerhalb weniger Jahre die blühenden Landschaften und Gärten bekommen. 1994 waren die Preise auf dem Höhepunkt. Danach sind sie aber runtergegangen, weil man weder in der konjunkturellen noch in der Mietpreisentwicklung die Ziele so schnell erreichen konnte, wie man sich das nach dem Zusammenwachsen von Ost und West erhofft hatte. 2005/06 waren die Preise auf dem niedrigsten Punkt. Das Spannende ist: Wir sind erst jetzt wieder auf dem Niveau von 1994 – an einem Punkt, von dem wir nun das Gefühl haben, dass die Preise extrem hoch ist.

Was waren die wesentlichen Gründe für den Anstieg 20 Jahre später – Nachholbedarf? Der Beginn einer Blase?

Internationale Investoren haben Trends und Marktentwicklungen sehr genau beobachtet und untersucht. Sie haben festgestellt, wie groß die Nachfrage im Mietsegment ist und wie deutlich die Nachfrage das Angebot übersteigt. Dieses Potenzial ist durch deutsche Unternehmen leider erst etwas spät erkannt worden. Der Markt hat sich im Gegensatz zur Nachwendezeit durch die Nachfrage im Mietbereich und im Kaufsegment Eigentumswohnungen gebildet. Eine Blase sehe ich hier nicht.

Rund 80 Prozent unserer Käufer sind Eigennutzer.

Was macht Sie so sicher, dass der Trend verlässlicher als 1994 ist?

Die Entwicklung hält mittlerweile über so viele Jahre an, dass es schon vom Gefühl her stabiler zu sein scheint. Es gibt aber auch harte Daten, die das unterstützen. In den 1990er Jahren gab es durch Sonder-AfA und andere Instrumente eine Überproduktion von Wohnraum in Berlin. Es sind steuerliche Anreize geschaffen worden, von denen wir so froh sind, dass diese Fehllenkungen raus sind aus dem Markt. Dadurch können wir uns nun wieder auf die Fundamentaldaten des Marktes verlassen. Die Zuzüge nach Berlin – ein ganz großes Thema –, die Zahl junger Familien, die einen hohen Flächenbedarf haben, die gesunde und stetige Einkommensentwicklung – all das spricht eine deutliche Sprache.

Sie sagen, ausländische Investoren sind ein wichtiger Motor der Entwicklung in Berlin. Besteht nicht die Gefahr, dass diese Investoren, die in großem Stil kaufen, auch genauso großzügig wieder verkaufen, wenn eine andere Stadt plötzlich hipper sein sollte, und dann Kleinanleger mit sinkenden Preisen zurücklassen?

Die internationalen Käufer kaufen zurzeit nicht aus Spekulationsgründen, sondern weil sie tatsächlich investieren und dabei auch langfristig finanzieren. Die wollen natürlich das günstige Geld im Moment haben, aber es sind für mich keine spekulativen Ansätze erkennbar.

Welche Gruppe überwiegt in der Kundschaft von ZIEGERT: die Selbstnutzer oder die Investoren, die Wohnungen zur Vermietung kaufen?

Rund 80 Prozent unserer Käufer sind Eigennutzer. Das ist auch die gute Nachricht: Die Berliner haben erkannt, dass Berlin spannend ist als Markt für Eigentumswohnungen. Es gibt allerdings auch ganz neue Käufergruppen: die der 20- bis 29-Jährigen zum Beispiel, diese Gruppe ist im Vergleich zum vergangenen Jahr um 100 Prozent gewachsen. Auch die klassische Käufergruppe zwischen 40 und 50 Jahren wächst dynamisch.

20- bis 29-Jährige – eine überraschende Käuferschicht. Sind es die Eltern, die hier aktiv werden? Oder ist das schon die neue Berliner New Economy, die hier kauft?

Die sind so klug sind, dass sie wissen, wie man kommunizieren muss, um die Eltern anzupumpen. Die haben es wirklich drauf. Die teilen uns mit: Um dieses Geld bei meinen Eltern lockerzumachen, brauche ich jetzt zehn Tage. Die erklären das den Eltern und rechnen es ihnen vor und verkaufen es, und die Eltern sind dann auch 100-prozentig überzeugt. Ich habe da schon unglaubliche Szenen erlebt, wo man mir gesagt hat: Herr Ziegert, ich bin noch nicht ganz an der 100-Prozent-Schwelle, können Sie noch mal kurz reinkommen, fünf Minuten brauche ich von Ihnen, dann sind meine Eltern klar.

Nikolaus Ziegert (rechts) im Gespräch mit Steffen Uttich.

Traditionell ist Berlin eine Mieterstadt – verändert sich das gerade?

Auch wenn die Politik, als gäbe es keine Alternative zur Miete, nur die Mieter schützt und unterstützt, ist es doch so, dass sich auch hier einiges ändert. Das Stichwort ist „Stadtrendite“. Die Stadt entwickelt sich prächtig. Warum sollten die Berliner bei dieser Gelegenheit nicht auch Geld verdienen – indem sie ein Stück Berlin kaufen, ihre eigenen vier Wände?

Viele scheinen dem Frieden nicht zu trauen. Hören Sie nicht oft: Herr Ziegert, das ist mir zu teuer?

Nun, zu teuer ist immer relativ. Wenn Sie Geld haben und Sie wollen das in fünf Jahren um 30 Prozent vermehren, dann würde ich Ihnen auch dringend davon abraten, eine Wohnung zu kaufen. Dann sollten Sie vielleicht an der Börse spekulieren, dafür bin ich kein Fachmann. Immobilien sind ein langfristiges Investment. Aber über unsere Finanzierungsabteilung höre ich, dass wir auch festverzinsliche Angebote über 30 Jahre anbieten können. Wenn man den Kauf also über 30 Jahre unter einen sicheren Finanzierungsrahmen stellt, kann man mit Sicherheit kein Geld verlieren.

Skeptiker sagen: Einer der Markttreiber ist neben der wirtschaftlichen Entwicklung das begrenzte Platzangebot, deshalb wird es in München und Hamburg ja auch eng. Berlin hat die Möglichkeit, sich auszubreiten und ins Brandenburger Hinterland auszuweichen. Da lässt sich kein Mangel erkennen, der die Preise nach oben treiben könnte. Wie gehen Sie mit solcher grundsätzlichen Skepsis gegenüber Eigentumswohnungen um?

Wir begrüßen sie, weil sie dazu einlädt, das Thema kritisch zu hinterfragen. Die eigengenutzte Immobilie wird in Deutschland einer außerordentlich konservativen Finanzierung unterzogen. Unsere Kunden setzen meist mit einem hohen Anteil an Eigenkapital an, mit Tilgungsansätzen, die zwischen ein bis drei Prozent liegen. Dadurch ergibt sich langfristig Zuwachs, egal ob hier noch Flächen sind oder nicht.

Irgendwann habe ich gemerkt: Wohneigentum wird mein großes Thema.

Selbstnutzung ist Konsum, sagen manche Experten. Noch fahrlässiger sei es, eine Wohnung als Altersvorsorge zu sehen, weil es am Anfang so hohe Ankaufsnebenkosten gibt, die später schwer wieder reinzuholen sind. Die Vermietung ist dagegen steuerlich interessant, und ich kann mir eine Rendite dazu erwirtschaften. Die auf die Sparkasse zu tragen ist selbst bei einem Prozent Zinsen noch interessant. Werden Sie das in Zukunft stärker bei ZIEGERT berücksichtigen?

Das ist ein Prozess, an dem wir gerne arbeiten würden. Wir stellen allerdings in Berlin fest, dass es erst einmal ein großes Interesse an der Eigennutzung gibt. Eine Eigentumswohnung ist zwar ein Konsumgut, aber sie hat natürlich viele Vorteile etwa gegenüber Schokolade: Eine Wohnung schmilzt nicht weg, sie lässt sich nicht aufessen und sie hat wahrscheinlich eine Wertsteigerung.

Wo in Berlin beobachten Sie derzeit die größte Preisdynamik, wo sehen Sie Nachholbedarf?

Wir sind da selbst auf der Suche und finden es außerordentlich spannend, zum Beispiel in Neukölln ein Produkt an den Markt gebracht zu haben, wo wir mit einem Schnittpreis von 3.300 Euro rausgehen. Da ist unser Gefühl, dass es viel Potenzial gibt. Es gibt andere Randlagen wie Pankow oder Weißensee oder auch in Lichtenberg tolle Ecken, tolle Kieze, die ich vorher nie gesehen hatte, bevor ich da jetzt mal hingefahren bin. Wir sind als Team begeistert, wenn wir solche ganz versteckten Ecken kennenlernen, die sich preislich noch stark entwickeln können.

Und Zehlendorf – ist das dann schon jenseits von Gut und Böse?

Für mich ist das zumindest so. Berlin pulsiert dort, wo etwas Neues entsteht und Neues entdeckt wird. Der Grunewald zum Beispiel ist auch eine fantastische Lage und dennoch haben sich die Preise gar nicht oder nur wenig entwickelt. So gibt es auch im Süden der Stadt einige Ecken, die ruhig geblieben sind – und eben andere wie Neukölln, wo sich viel tut. Wie geht es weiter mit dem Wedding? Selber habe ich nicht ganz die Antwort darauf, aber es könnte etwas passieren.

Herr Ziegert, als Sie in den 1980er Jahren nach Berlin kamen, hatten Sie Ihre erste Wohnung unter einer Treppe in Schöneberg – ein weiter Weg bis zum Marktführer bei Eigentumswohnungen. Wie haben Sie das geschafft?

Das ist einzig und allein der Vision zu verdanken, die ich hatte. In West-Berlin gab es damals ja auch viele Finanzjongleure. Ich habe mir gedacht: Was wäre das sicherste Investment? Was wäre das Beste für den Berliner, der in seinen Kiezen lebt? Und da bin ich auf das Thema Eigentum gekommen und habe gedacht, dass das mein großes Thema wird.

Sie haben recht behalten.

Ich bin damals davon ausgegangen, dass es zehn Jahre dauern würde. Dass ich mein Leben dafür investieren würde, hätte ich nie gedacht, aber ich lebe jetzt seit fast 30 Jahren mit dieser Überzeugung: dass wir in Berlin auch mal zu einer Wohneigentumsquote kommen können und dass es Menschen positiv verändert, in ihren eigenen vier Wänden zu leben. Das Verantwortungsgefühl der Bewohner wird gestärkt, wenn sie ihre eigene Wohnung besitzen und sich auch für ihr Umfeld verantwortlich fühlen. Das ist unsere Vision, die sich noch wesentlich weiterentwickeln wird. Ich investiere persönlich weiter in Immobilien.


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