Ziegert

Langfristige Anlage

Nach dem Boom kühlt der Immobilienmarkt nun auch in Berlin deutlich ab. Dennoch bleibt der Standort attraktiv

von Torsten Elsner

Mit Immobilien kann man zur Zeit keinen schnellen Euro machen. Dies hat bereits das Jahr 2008 gezeigt, in dem die Zahl der Immobilienverkäufe gegenüber den Vorjahren gesunken ist - und der Trend wird sich wohl auch in diesem Jahr fortsetzen. Auch in Berlin haben die Finanzmarktkrise und die damit verbundene restriktive Haltung der Banken bei der Vergabe von Krediten zu einer deutlichen Verminderung der Geschäftstätigkeit geführt.

Bei den gewerblich genutzten Immobilien ist seit Monaten wenig Bewegung zu erkennen. Im letzten Quartal des Jahres 2008 wurden bundesweit nur 3,2 Milliarden Euro umgesetzt und auch zu Beginn diesen Jahres ist keine Besserung in Sicht: In ganz Deutschland investierten Anleger zwischen Januar und März 2009 lediglich 1,75 Milliarden Euro.
Ein ähnliches Bild bietet die Situation auf dem Berliner Bürovermietungsmarkt. Von Anmietungen durch den öffentlichen Sektor abgesehen, gibt es wenig Positives zu berichten: „Wie wenig abschlussfreudig potenzielle Mieter sind, zeigt vor allem auch die Anzahl der Mietvertragsabschlüsse, die um fast 50 Prozent eingebrochen sind“, sagt Jan Hübler, Leiter der

Bürovermietungsabteilung Jones Lang LaSalle Berlin. „Die Entscheidungsräume verlängern sich deutlich und Vertrags-verlängerungen werden kostenintensiveren Umzügen vorgezogen.“ Neueste Zahlen des Immobilienanalysten Investment Property Databank (IPD) legen jedoch nahe, dass der Berliner Markt mit einem Wachstumspotenzial von 12,83 Prozent im Vergleich zum Zweitplatzierten Hamburg (2,69 Prozent) durchaus noch attraktiv für Anleger ist. Dennoch liegt der Wert sieben Prozent unter dem der Vorjahresprognose.
Auf dem Wohnungsmarkt zeigt sich indes ein uneinheitliches Bild: Die Preise für Mehrfamilien-häuser sind deutlich gesunken. Im Schnitt gingen sie um 13 Prozent zurück, wie der Residential City Profile Berlin von Jones Lang LaSalle zeigt.

Dagegen sind Eigentumswohnungen heute eher teurer, und auch die Mieten sind mancherorts deutlich gestiegen.
Mit durchschnittlich mehr als 16 Prozent müssen Mieter im Bezirk Mitte die größte Mietpreissteigerung verkraften. Hier wurden im zweiten Halbjahr 2008 hochwertige Neubauwohnungen gebaut und Altbauwohnungen aufwendig saniert. Lediglich in den Bezirken Marzahn-Hellersdorf. Neukölln, Spandau und Tempelhof-Schöneberg gibt es derzeit kein Mietwachstum. Das kann sich jedoch schon bald ändern. Denn der weitere Abriss von Häusern, geringe Neubauvolumen und eine stetig wachsende Nachfrage nach Wohnungen treiben auch in diesem Jahr die Mietpreise weiter in die Höhe.

Dank der Aussicht auf rentable Einkünfte aus dem Vermietungsgeschäft ziehen auch die Preise für Eigentumswohnungen an. Viele Anleger schichten ihr Geld um und suchen Immobilien als sichere Form der Geldanlage. Besonders hochwertige Eigentumswohnungen sind in Berlin stark nachgefragt:„Die Anleger wollen ins Stadtzentrum. Denn  in den zentralen und beliebten Wohnlagen Berlins sind die Mieten überdurchschnittlich gestiegen“, sagt Nikolaus Ziegert von Ziegert Bank- und Immobilienconsulting, „hier sind die liquiden Mittel gut angelegt.“ Entgegen des insgesamt eher positiven Trends entwickelt sich der Markt der Mehrfamilienhäuser.

Hier zeigt sich, dass die Finanzmarktkrise und die strengen, Kreditvergaberichtlinien der Banken doch Auswirkungen auf den Berliner Wohnungsmarkt haben. Zum einen fehlt es den Investoren an Geld.
Zum anderen sind einige Investoren eher zu Verkäufen als zu Käufen gezwungen. So ist es nicht verwunderlich, dass der Preis für Mehrfamilienhäuser im zweiten Halbjahr 2008 um circa 13 Prozent auf 1020 Euro pro Quadratmeter zurückging.

Die generelle Zurückhaltung der Investoren ist in ganz Deutschland spürbar - in Berlin trifft das insbesondere auf die Bezirke Lichtenberg, Tempelhof und Neukölln zu.

Deutschland weit wollen rund 40 Prozent der Unternehmen die Investitionen in diesem Jahr senken. „Die Lage hat sich inzwischen etwas entspannt“, sagt Walter Rasch, Präsident des BFW Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen. „Das darf jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass das Investitionsniveau insgesamt deutlich gesunken ist. Im vergangenen Frühjahr waren es noch lediglich 18 Prozent, die ihre Investitionen drosseln wollten.“
In dieses Bild passt auch der Trend, die Immobilie nicht als „Cash Flow“-Objekt zu betrachten, mit dem sich unmittelbar Geld verdienen lässt, sondern sie langfristig als Kapitalanlage zu nutzen.

Durch Umbauten und Restaurierungen steigern die Investoren den Wert ihrer Immobilien. In vielen Fällen schlägt sich das auch auf die Miete nieder. Was die meisten Hauptstädter wenig freuen dürfte, denn trotz allem ist Berlin weiterhin eine Mieterstadt.
Mit einem Anteil von rund 87 Prozent bestimmt diese Wohnungsform die Großwetterlage auf dem Immobilienmarkt. Auch wenn es in den letzten Jahren bei der Eigentümerstruktur einige Veränderungen gab, hat sich der Markt zuletzt stabilisiert. Derzeit gehören 16 Prozent des Mietwohnungsbestands den städtischen Wohnungsgesellschaften, weitere elf Prozent den Wohnungsgenossenschaften.

Lediglich die institutionellen Investoren könnten ein Unruheherd auf dem Markt werden: Infolge der Finanzkrise könnte sie gezwungen sein, entweder Eigentums-
wohnungen zu verkaufen oder vermehrt hochwertige Immobilien zur Miete anzubieten. In beiden Fällen könnte dies einen Anstieg der Mietpreise bedeuten - sei es durch die Verknappung von vermietungsfähigem Wohnraum oder deshalb, weil hochpreisige Angebote günstigen Wohnraum verdrängen. Der Einfluss ausländischer Investoren auf die Mietpreise wird hingegen in der Zukunft eher zurückgehen.

Tätigten diese vor drei Jahren noch nahezu alle Transaktionen auf dem Markt, hat sich das Bild seit Beginn diesen Jahres komplett gewandelt. Die Käuferschaft aus Deutschland beherrscht nun das Szenario. Sie stemmen mehr als 80 Prozent des Umsatzes.
Trotz allem sind die Mieten und Preise für Häuser und Wohntmgen besonders im Vergleich zu anderen europäischen Metropolen recht günstig. Mit dem derzeitigen Zinstief bei den Baufinanzierungen ist jetzt sicher ein guter Zeitpunkt, selbst über eine Investition in Immobilien nachzudenken.